Les trois assurances en présence, et ce que chacune couvre vraiment
Avant de désigner qui paie, il faut comprendre que chaque contrat a un périmètre précis. Les confondre est l'erreur la plus fréquente.
L'assurance habitation du locataire
Tout locataire d'un logement vide est légalement tenu de s'assurer, au minimum pour les risques locatifs. Ce contrat couvre les dommages dont le locataire est responsable envers le logement (incendie, explosion, dégât des eaux) ; une formule multirisque plus large y ajoute ses biens personnels et sa responsabilité envers les voisins. En revanche, il ne constitue pas une assurance générale du bien du propriétaire : il ne joue que lorsque le locataire est juridiquement responsable, et ne couvre pas les défauts de l'immeuble.
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) du bailleur
C'est votre filet de sécurité. Selon les garanties souscrites, elle intervient sur le bâti et vos responsabilités de propriétaire là où les autres contrats s'arrêtent : sinistre dont l'origine est un défaut du logement, période de vacance locative entre deux locataires, locataire non ou mal assuré, ou trou de garantie entre les contrats. En copropriété, le propriétaire non occupant a d'ailleurs l'obligation d'être au minimum assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR), obligation qu'il satisfait généralement en souscrivant une PNO.
L'assurance de la copropriété
Souscrite par le syndic pour le compte de l'immeuble, elle couvre avant tout les parties communes : toiture, colonnes montantes, canalisations communes, cage d'escalier, terrasses collectives. En principe, elle ne prend pas en charge l'intérieur privatif de votre lot, même si certains contrats collectifs couvrent quelques éléments privatifs selon le règlement de copropriété.
La règle d'or : c'est l'origine du sinistre qui décide, pas la personne
Voici le principe à retenir avant tout le reste : l'origine du sinistre détermine d'abord les responsabilités, pas le statut de celui qui subit le dommage. Selon qu'une fuite vient de la machine à laver du locataire, d'une canalisation encastrée dans le mur ou de la toiture de l'immeuble, ce ne sont ni les mêmes responsabilités ni les mêmes contrats qui sont concernés. L'assureur qui vous indemnise concrètement dépend ensuite de votre contrat et, bien souvent, de la convention IRSI présentée plus bas.
| Origine du sinistre | Qui est responsable | Assurance principalement concernée |
|---|---|---|
| Équipement du locataire (lave-linge, flexible, joint de robinet) | Le locataire, au titre de l'entretien courant | Assurance habitation du locataire |
| Canalisation encastrée, vétusté, corrosion, défaut de pose | Le propriétaire bailleur, au titre de son obligation d'entretien | Assurance PNO du bailleur |
| Parties communes : colonne montante, toiture, terrasse, chéneau | La copropriété | Assurance de l'immeuble (via le syndic) |
| Logement voisin | Le voisin, selon son statut | Assurance du voisin (locataire ou propriétaire) |
| Logement vacant (entre deux locataires) | Le propriétaire bailleur | Assurance PNO du bailleur |
Le réflexe faux à corriger Non, l'assurance de votre locataire ne couvre pas « tout », et non, celle de la copropriété non plus. Chacune a sa frontière, et c'est justement pour combler les vides que la PNO existe.
Dégât des eaux en location : qui paie selon l'origine de la fuite ?
C'est le sinistre le plus courant, et celui qui génère le plus de malentendus. Déroulons les quatre cas.
La fuite vient d'un équipement du locataire
Machine à laver mal raccordée, flexible de douche percé, joint de robinet défaillant : l'entretien courant et les menues réparations (au sens du décret du 26 août 1987) sont à la charge du locataire, sauf vétusté, malfaçon ou autre cause imputable au bailleur. Dans ce cas, c'est son assurance habitation qui prend en charge les dommages, et vous, propriétaire, n'avez rien à avancer.
La fuite vient d'une canalisation encastrée ou d'un défaut du bâti
Rupture d'une canalisation dans un mur ou une dalle, corrosion, défaut de pose : lorsque la canalisation relève de vos parties privatives, ces éléments tiennent à votre obligation d'entretien de bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), et c'est votre assurance PNO qui entre en jeu pour la remise en état. Si la canalisation dépend des parties communes, la prise en charge bascule vers l'assurance de l'immeuble.
La fuite vient des parties communes
Colonne montante, descente d'eaux pluviales, toiture, terrasse collective : la responsabilité incombe à la copropriété, et c'est l'assurance de l'immeuble, activée par le syndic, qui indemnise. Votre rôle est de signaler rapidement au syndic.
Le logement était vacant
Entre deux locations, il n'y a plus d'assurance locataire pour prendre le relais. Si une fuite survient dans un logement vide, votre PNO est votre principale couverture personnelle ; l'assurance d'un tiers ou de la copropriété peut aussi intervenir lorsque sa responsabilité est engagée. C'est dans cette situation que les propriétaires sans PNO risquent de payer de leur poche : un argument de poids pour ne jamais laisser un bien loué sans cette couverture.
La convention IRSI : pourquoi vous n'aurez souvent pas à chercher le responsable
Bonne nouvelle : dans la majorité des cas, vous n'aurez pas à mener l'enquête vous-même. Les assureurs ont signé une convention, l'IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), qui organise la prise en charge des dégâts des eaux et des incendies jusqu'à 5 000 € HT de dommages par logement touché.
Son principe : dans les situations les plus courantes, c'est l'assureur de l'occupant du logement sinistré qui est désigné pour gérer le dossier, évaluer les dommages et indemniser son assuré, sans attendre qu'on détermine le responsable. Concrètement, cela évite les batailles interminables entre compagnies.
La convention distingue deux tranches. Pour les dommages jusqu'à 1 600 € HT (tranche 1), l'assureur gestionnaire indemnise directement, sans recherche de responsabilité et sans recours contre l'autre compagnie. Pour les dommages de 1 601 à 5 000 € HT (tranche 2), une expertise commune est organisée, puis les assureurs exercent entre eux un recours selon un barème forfaitaire, sans que cela ne vous concerne.
Au-delà de 5 000 € HT, le sinistre sort du cadre IRSI. On revient alors au droit commun (Code civil), ou à la convention CIDE-COP en copropriété, avec des délais de traitement plus longs et une recherche de responsabilité classique.
Le cas particulier du logement neuf : pensez d'abord à la garantie décennale
Si vous louez un appartement neuf ou récemment livré, un réflexe s'ajoute avant d'actionner votre PNO. Dans l'immobilier neuf, un dommage qui trahit un défaut de construction (infiltration due à une étanchéité mal réalisée, canalisation encastrée mal posée, fissure qui menace la solidité du bâti) ne relève pas de votre assurance de sinistre, mais de la garantie décennale et de l'assurance dommages-ouvrage, qui couvrent ce type de dommages pendant dix ans à compter de la réception des travaux (ce bénéfice se transmet d'ailleurs aux propriétaires successifs).
Face à un désordre dans un logement neuf de moins de dix ans, la bonne question est donc : s'agit-il d'un accident (dégât des eaux, incendie, qui relèvent alors de la PNO ou de l'assurance du locataire) ou d'une malfaçon d'origine susceptible de relever des garanties de construction, notamment de la décennale lorsqu'elle compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination ?
Pour tout le reste (dégradations du locataire, cambriolage, vandalisme, usure), les règles sont identiques à celles d'un logement ancien. La vraie différence côté ancien tient plutôt à la vétusté, qui vient réduire l'indemnisation si votre contrat ne prévoit pas d'option « valeur à neuf ».
Au-delà du dégât des eaux : incendie, cambriolage, vandalisme, catastrophe naturelle
L'incendie
Il obéit à la même logique que le dégât des eaux et relève lui aussi de la convention IRSI jusqu'à 5 000 € HT. Sur le bâti et vos responsabilités de propriétaire, c'est votre PNO qui intervient, notamment si le logement est vacant ou si l'origine du feu tient à une installation dont vous avez la charge.
Le cambriolage et le vol
Ici, la prise en charge se répartit selon la nature du bien touché.
- Les biens du locataire. Téléviseur, ordinateur, effets personnels : ils relèvent exclusivement de son assurance habitation, à condition que sa garantie vol soit incluse. Vous n'avez aucune obligation d'indemniser ses affaires ;
- Le mobilier que vous fournissez. En location meublée, le mobilier mis à disposition vous appartient : sa couverture dépend de la garantie vol de votre PNO, souvent proposée en option et non automatique ;
- Les dégradations du bâti. Porte forcée, serrure ou fenêtre brisée : ces dommages sont pris en charge par la garantie vol ou vandalisme du contrat qui couvre ces éléments, celui du locataire ou votre PNO si elle l'inclut. Il n'existe pas de seuil légal qui ferait basculer automatiquement la prise en charge du locataire vers le propriétaire.
Deux réflexes pratiques Vérifiez que votre PNO comporte bien la garantie vol, qui n'est pas systématique, surtout en meublé ; et en cas de cambriolage, déposez plainte (indispensable) puis déclarez dans le délai prévu par votre contrat, qui ne peut être inférieur à 2 jours ouvrés.
Le vandalisme, les dégradations et le squat
Ces risques ne sont pas systématiquement couverts : les garanties correspondantes sont souvent proposées en option dans les contrats PNO. Un point à vérifier expressément, car les dégradations laissées par un locataire ou un squatteur peuvent représenter des montants importants.
La catastrophe naturelle
Inondation, sécheresse-réhydratation des sols… ce régime particulier se déclenche après un arrêté interministériel de reconnaissance, et la franchise est légale, fixée par les pouvoirs publics et non par votre assureur. En 2026, elle est de 380 € pour un logement, portée à 1 520 € pour les dommages liés à la sécheresse-réhydratation des sols.
Le point aveugle : la perte de loyers et la vacance locative
Un sinistre grave peut rendre votre logement inhabitable pendant des semaines, voire des mois. Pendant ce temps, vous ne percevez plus de loyer. Certains contrats PNO prévoient une garantie perte de loyers qui indemnise ce manque à gagner le temps de la remise en état.
Attention toutefois : la durée d'indemnisation varie fortement d'un contrat à l'autre, par exemple 6, 12 voire 18 mois. C'est l'un des vrais critères de choix d'une PNO, bien plus déterminant que le prix d'appel affiché. Vérifiez cette durée et le plafond mensuel avant de signer.
Ne confondez pas non plus cette garantie avec la garantie loyers impayés (GLI) : la perte de loyers couvre l'interruption due à un sinistre, tandis que la GLI couvre un locataire qui ne paie pas son loyer. Ce sont deux protections distinctes, pour deux risques distincts.
Qui déclare, et dans quel délai ?
La règle est simple : chaque assuré déclare à son propre assureur dès lors que son contrat peut intervenir, sans attendre le règlement entre les compagnies. Le locataire déclare à son assureur, vous à votre PNO, et le syndic pour les parties communes.
Votre contrat fixe ce délai, qui ne peut légalement être inférieur à 5 jours ouvrés à compter du moment où vous avez connaissance du sinistre (article L113-2 du Code des assurances), ramenés à 2 jours ouvrés en cas de vol. En pratique, la plupart des contrats retiennent ces délais minimaux : ne tardez jamais, car une déclaration tardive peut, si le contrat le prévoit et si le retard cause un préjudice à l'assureur, réduire voire faire perdre l'indemnisation. Pour un dégât des eaux entre voisins, un constat amiable est établi entre les parties concernées et transmis à chaque assurance.
Questions fréquentes
Mon locataire n'a pas d'assurance, qui paie ?
Si le sinistre lui est imputable, vous pouvez vous retourner contre lui, mais le recouvrement reste incertain. Votre PNO joue alors son rôle de filet : elle indemnise les dommages couverts par votre contrat, puis exerce un recours contre le locataire.
Le logement était vide, suis-je couvert sans PNO ?
Sans locataire, aucune assurance habitation ne couvre le logement. Sans PNO, vous supportez vous-même les dommages qui ne peuvent être imputés à un tiers ni pris en charge par l'assurance de l'immeuble.
La copropriété refuse ou tarde à déclarer, que faire ?
Signalez le sinistre par écrit au syndic et déclarez en parallèle à votre assureur PNO, qui pourra exercer un recours. N'attendez pas qu'un tiers agisse à votre place.
La PNO est-elle obligatoire pour un bailleur ?
En copropriété, la loi ALUR (article 9-1) impose au minimum une assurance responsabilité civile, que la PNO couvre ; la PNO multirisque complète reste facultative mais recommandée. En logement individuel, aucune obligation, mais même recommandation. Pour un panorama complet, consultez notre guide des assurances locatives.
En cas de cambriolage, dois-je indemniser mon locataire ?
Non. Les biens volés relèvent de son assurance habitation. Vous n'intervenez que sur le bâti dégradé par l'effraction, si votre PNO inclut la garantie vol, et sur le mobilier que vous fournissez en meublé.
En résumé : les trois réflexes du bailleur
Face à un sinistre, gardez trois réflexes. D'abord, identifiez l'origine du sinistre, le local concerné et les biens endommagés : ces éléments déterminent les responsabilités, puis, avec votre contrat et l'IRSI, l'assureur qui gère le dossier. Ensuite, déclarez à votre propre assureur au plus vite, dans le délai prévu par votre contrat, sans attendre le locataire ou le syndic. Enfin, vérifiez que votre PNO couvre bien la vacance locative et la perte de loyers avec une durée d'indemnisation suffisante : c'est ce qui fait la différence entre un contrat qui vous protège vraiment et un simple prix d'appel.
Montants en vigueur en 2026 : seuils IRSI de 1 600 € et 5 000 € HT, franchises catastrophe naturelle de 380 € et 1 520 €. Ils peuvent être révisés : vérifiez-les à la date de votre sinistre. Cet article a une vocation informative et ne remplace pas les conditions particulières de votre contrat.